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*ST中企公司跟踪报告:注资产、引股东,重整面貌再启航!

发布时间:2016-12-06    研究机构:海通证券

投资要点:

公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权。2016年11月24日,公司公告称,公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权,其中以发行股份的方式支付交易对价的85%、以现金方式支付交易对价的15%。公司向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资及金投基金非公开发行股份募集配套资金。募集配套资金扣除相关费用后,拟用于支付本次重大资产重组的现金对价及地产集团拟注入资产的在建房地产项目。经交易双方协商,确定本次发行股份购买资产的价格为5.23元/股。截至评估基准日,公司拟注入资产的母公司报表所有者权益预估值为1,852,155.90万元。按照85%的股份支付比例计算,公司拟向地产集团发行约301,019.60万股。本次交易中,公司拟募集配套资金不超过950,000万元,募集配套资金发行股份的数量约为181,644.36万股。

我们认为,通过本次交易,地产集团将其控制的除上市公司之外的主要市场化房地产开发、销售代理及物业管理业务资产注入公司,公司将成为地产集团旗下市场化房地产项目开发主要平台。具体表现在:首先,本次交易将补充公司的土地储备,加强公司在上海市场的进一步深耕,以及进入新的区域市场,这些项目总土地储备约200万平,分布于6个城市;其次,本次交易完成后,地产集团旗下市场化的房地产开发业务将基本整合至公司,有利于解决同业竞争问题;第三,本次交易的标的资产中包括从事房地产销售代理、物业管理等业务的公司,由此有利于公司拓展业务空间并实现业务转型升级;第四,本次交易完成后,公司的总资产和净资产规模将得到提升;第五,本次交易将引入多个战略投资者,有利于公司积极拓展新的相关业务机会。

投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,调高至“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企。目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,通过联合拿地、合作开发等方式积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正推行“中心+事业部”制,在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平。公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。如果我们假设本次重组在2017年完成,则预计公司2016、2017年EPS分别是0.22元(未考虑发行后总股本)和0.11元(考虑发行后的总股本),对应RNAV是8.95元(考虑发行后的总股本)。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,资产重组进程提速,我们以重组注入资产后的RNAV,即8.95元作为公司未来六个月的目标价,调高至“买入”评级。风险提示:行业面临加息和政策调控风险。

申请时请注明股票名称