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中华企业:转让古北9-4项目推动当季业绩大增

发布时间:2014-04-30    研究机构:海通证券

事件:公司公布2014年一季报。报告期内,公司实现营业收入6.76亿元,同比下滑41.32%;归属于上市公司股东的净利润2.99亿元,同比大增147.31%;实现基本每股收益0.19元。

投资建议:作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备,推进了同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.30和0.37元,对应RNAV是10.61元。截至4月29日,公司收盘于5.91元,对应2014、2015年PE分别为19.70倍和15.97倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,因此,我们以RNAV的80%即8.49元作为目标价,维持公司“增持”评级。

主要分析:2014年一季度,受古北9-4项目以股权转让方式出售,公司营收下滑41%;而投资收益增加使净利大增147%:2014年一季度,公司古北商务分区9-4项目的出售以股权转让方式实现投资收益8.35亿元,这使得报告期内公司实现营业收入6.76亿元,同比下滑41.32%;而报告期内公司实现净利润2.99亿元,同比大增147.31%。

2014年1月公司转让锐思公司100%股权,为公司发展提供资金支持。为提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金,2014年1月3日,公司公告称,公司控股87.5%的子公司上海古北(集团)有限公司将上海锐思资产管理有限公司100%股权以14.64亿元转让给沈阳首源公司,获得投资收益8.35亿元。上海锐思资产管理有限公司注册资本8.48亿元,持有古北国际财富中心(一期)及其车位等物业。该物业位于上海市长宁区虹桥路以南、金珠路以东,地上面积2.13万平,地下面积1.33万平(包括0.99万平地下车位)。锐思资管全部股权在2013年8月31日的评估价值为12.88亿元(账面价值8.48亿元),挂牌底价为14.64亿元。截至2012年末,公司古北国际财富中心(二期)落成并运营,公司出租物业已达21.17万平,同比上升92%。公司转让股权形式出售古北商务分区9-4项目获得投资收益8.35亿元。

2014年4月,公司直接控股90%的子公司上海房地产经营(集团)有限公司和间接控股54%的无锡中城置业有限公司拟对向无锡中城誉品增资95000万元。增资完成后,公司实际对无锡中城誉品的持股比例仍为71.64%。

公司预计2014年度结转主营收入40亿元,实现净利润约3亿元,资产负债率在80%以内。报告期内,公司计划完成开工23.2万平,完成竣工33.4万平。2014年公司开发项目12个,预计在建面积235万平,其中预计新开工59.6万平方米,预计竣工69.6万平(以上不包括天津华明镇项目)。

投资建议:收购优质资产增强发展后劲,项目去化加快,维持“增持”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。2013年,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备,推进了同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.30和0.37元,对应RNAV是10.61元。截至4月29日,公司收盘于5.91元,对应2014、2015年PE分别为19.70倍和15.97倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,因此,我们以RNAV的80%即8.49元作为目标价,维持公司“增持”评级。

风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

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