移动版

中华企业:股权形式转让物业,增厚公司未来业绩

发布时间:2013-10-14    研究机构:海通证券

事件:10月12日,公司公告称,公司控股子公司上海古北(集团)有限公司拟将所持有的上海锐思资产管理有限公司100%股权通过上海联合产权交易所挂牌征集意向受让人的方式予以转让,挂牌底价14.64亿元。

投资建议:作为多年立足上海拓展长三角知名房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。近期公司实现了对大股东旗下上房集团100%的收购,增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备,推进了同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面368万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.48和0.59元,对应RNAV是10.48元。截至10月11日,公司收盘于7.86元,对应2013、2014年PE分别为16.22倍和13.28倍。考虑到公司收购资产增强发展后劲,项目去化加快,我们以RNAV即10.48元作为目标价,维持公司“增持”评级。

主要分析:

1. 今年7月公司以12.76亿元收购上房集团60%股权;为回笼资金,公司拟以不低于14.64亿元转让锐思公司股权。2013年7月25日,公司公告称,经公司第七届董事会第五次会议及公司2012年度股东大会年会审议通过,并经上海市国有资产监督管理委员会原则同意,公司以12.76亿元的较低价格收购公司控股股东地产集团所持有的上海房地(集团)有限公司60%股权(被收购公司2012年底的账面净资产为18.52亿元,评估后净资产为21.26,亿元,增值率14.81%)。近日,公司已办妥股权变更的工商登记手续,完成向地产集团收购上房集团60%股权的事宜。收购完成后,公司将持有上房集团100%股权。上房集团主要拥有徐汇小闸镇和嘉定国际汽车城项目。我们认为,该交易完成后对将进一步优化公司资产结构,推进公司主业发展,增强企业发展后劲,推进解决同业竞争问题。

此外,今年上半年公司还设立了中企汇锦投资公司(从事基金管理、股权投资、市值管理等新业务)和新弘生态农业公司(拟推进崇明现代农业产业园区的开发建设),涉足多元化经营。

为提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金,今年10月12日,公司公告称,公司控股87.5%的子公司上海古北(集团)有限公司拟将其全资控股的上海锐思资产管理有限公司100%股权公开挂牌转让,挂牌底价14.64亿元。上海锐思资产管理有限公司注册资本8.48亿元,持有古北国际财富中心(一期)及其车位等物业。该物业位于上海市长宁区虹桥路以南、金珠路以东,地上面积2.13万平,地下面积1.33万平(包括0.99万平地下车位)。锐思资管全部股权在2013年8月31日的评估价值为12.88亿元(账面价值8.48亿元),溢价挂牌后的挂牌底价为14.64亿元。

截至2012年末,公司古北国际财富中心(二期)落成并运营,公司出租物业已达21.17万平,同比上升92%。公司通过转让子公司股权的方式出售古北国际财富中心(一期)等物业,将有利于保持开发与出租业务的合理配置;同时,提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金。

2. 预计锐思公司股权转让将增厚公司EPS约0.26元。根据锐思公司账面值8.48亿元,挂牌底价14.64亿元,以及上市公司控股上海古北(集团)有限公司87.5%的比例,我们预计,该子公司股权转让将给上市公司合计带来净利润4.04亿元,相当于增厚上市公司EPS约0.26元。

3. 投资建议:收购优质资产增强发展后劲,项目去化加快,维持“增持”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。近期公司实现了对大股东旗下上房集团100%的收购,增加了33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城的优质项目储备,推进了同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面368万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低;公司设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。股权转让将有利增厚业绩。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.48和0.59元,对应RNAV是10.48元。截至10月11日,公司收盘于7.86元,对应2013、2014年PE分别为16.22倍和13.28倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,因此,我们以RNAV即10.48元作为目标价,维持公司“增持”评级。

4. 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

申请时请注明股票名称